Ketika saya kuliah zaman dulu kala, saya kos dekat kampus di jalan Mundinglaya no 12, Bandung. Rumah kos tersebut dimiliki oleh keluarga berputra lima. Sedangkan kamar kos yang disewakan ada empat kamar, satu di bawah dan tiga di lantai dua. Setiap kamar kos disewa oleh dua orang, jadi saya punya roommate, yang berganti setelah teman sekamar saya tersebut lulus, atau pindah kos.
Zaman sekarang ngekos hampir tidak ada yang sekamar berdua atau bertiga, rata-rata sekamar sendiri supaya punya privacy. Kamar mandi pun lebih disukai yang mempunyai kamar mandi di dalam kamar, sekualitas desain hotel. Berbeda ketika dulu saya kos, pagi-pagi sekali harus antri kamar mandi, karena kamar mandi hanya satu di rumah kos tersebut.
Berbekal tren privacy kamar kos tersebut, buat teman-teman yang akan memulai bisnis kos-kosan, maka perlu membuat strategi yang matang, agar tidak boncos.
Daftar Isi
Strategi Memulai Bisnis Kos-kosan
Kos-kosan artinya kamar yang umumnya disewakan secara bulanan, dibayarkan di awal bulan atau sesuai perjanjian. Ada kos-kosan yang kamarnya adalah bagian dari sebuah rumah tinggal kemudian ada kamar-kamar kosong yang disewakan. Ada pula yang memang didesain sebagai bangunan kos-kosan dilengkapi dengan penjaga untuk mengurus keperluan penyewa.
Berikut beberapa persyaratan agar rumah kos bisa menguntungkan secara bisnis:
Lokasi Strategis
Biasanya status penyewa kos-kosan adalah pelajar, mahasiswa, atau karyawan. Itu sebabnya kos-kosan umumnya dekat dengan kampus, sekolah, atau pusat perkantoran dan pusat bisnis. Selain itu lokasi sebuah kos juga mudah dijangkau, dekat dengan jalan besar, terminal, atau pusat transportasi lainnya.
Pertimbangan Hukum dan Perizinan
Buat kalian yang akan membangun kos-kosan dari nol atau merenovasi bangunan yang sudah ada, pertimbangkan mengajukan IMB (izin mendirikan bangunan). Pastikan bahwa peruntukan tata guna lahan sudah sesuai dengan peraturan kota setempat.
Selain itu perhatikan juga ketentuan pajak daerah setempat. Apakah ada ketentuan objek pajak barang dan jasa tertentu yang dikenakan pada kos-kosan tersebut.
Libatkan Konsultan Perancangan
Sebaiknya libatkan profesional dalam merancang kos-kosan, apalagi bila akan membangun belasan atau puluhan kamar.
Akhir-akhir ini, banyak kos-kosan yang menawarkan desain kamar kosan dengan konsep yang unik dan kekinian.
Jika ingin usaha kos-kosanmu jadi incaran, bisa merenovasi atau membuat kos-kosan dengan gaya tertentu, seperti minimalis atau industrial. Kedua gaya ini terbilang happening sehingga diminati banyak orang.
Dalam merancang perlu diperhatikan sirkulasi udara, sirkulasi orang di dalam bangunan, kekuatan struktur, jaringan air bersih dan air kotor, saluran air hujan, dan lain-lain.
Selain itu perlu dipilih material bangunan yang awet dan tahan lama.
Di kemudian hari, perencanaan dan strategi membangun yang tepat akan memengaruhi nilai harga sewa per kamarnya.
Fasilitas Lengkap
Ketika saya kos dulu, pemilik rumah kos hanya menyediakan fasilitas tempat tidur dan meja belajar. Untuk melengkapi, jadinya saya membawa sendiri lemari plastik dan di kemudian hari meja gambar untuk mengerjakan tugas kuliah.
Nah, kelengkapan fasilitas kamar juga akan memengaruhi harga sewa kamar. Sebagai pemilik kos-kosan kita harus menentukan sejak desain, apakah ada kamar mandi di dalam kamar, atau kamar mandi di luar kamar. Untuk kos-kosan yang lebih mewah juga dilengkapi dengan water heater.
Fasilitas standar kamar kos umumnya tempat tidur, meja tulis, lemari pakaian, lampu, bahkan kadang dilengkapi AC.
Termasuk fasilitas bersama, misalnya halaman parkir, Wi-fi, CCTV, dapur bersama, teras menerima tamu, penjaga keamanan, ART untuk mengurus kebersihan, dan lain-lain.
Harga Sewa Kompetitif
Pada sebuah sesi sharing tentang bisnis kos-kosan, ada cara mudah untuk mengetahui bahwa bisnis kos-kosan akan lancar atau tidak, adalah melakukan survei lokasi. Adakah kos-kosan di daerah tersebut?
Kalau ada kos-kosan, berarti kalau kita akan membuat kos-kosan, besar kemungkinan ada pangsa pasarnya.
Nah, dari survei ini barulah kita hitung dengan cermat, mulai dari pembelian tanah atau bangunan, biaya perizinan, biaya desain dan konstruksi, kemudian biaya fasilitas dan promosi. Setelahnya baru bisa menentukan biaya sewa yang kompetitif dibanding kos-kosan di sekitarnya.
Peluang dan Tantangan Bisnis Kos-kosan
Memulai bisnis kos-kosan terutama di lokasi strategis, peluangnya cukup besar, karena demand-nya mungkin saja tinggi.
Selain itu investasinya relatif terjangkau dibandingkan membangun kompleks perumahan, apartemen, atau hotel. Bila skema pembangunannya dibuat bertahap, maka kalian sudah bisa mendapatkan uang sewa, sambil bertahap menambah jumlah kamar.
Cara membangun bertahap sangat berbeda tahapan konstruksinya dibandingkan membangun total semua hingga selesai.
Bisnis kos-kosan yang dikelola baik bisa membuat pemiliknya mendapatkan income bulanan tetap dari para penyewa kamar kos. Tentunya setelah dikurangi biaya operasional bulanan.
Seringnya kita mendapatkan iming-iming akan mendapatkan passive income di kemudian hari bila kos-kosan tersebut berjalan lancar. Tetapi sebetulnya engga passive-passive amat sih menurut saya, karena ada biaya yang harus dikeluarkan dan manajemen yang harus diurus dengan benar. Artinya, pemilik engga bisa hanya ongkang-ongkang kaki narik uang sewa kamar kos.
Tantangan Bisnis Kos-kosan
Ada tantangan tersendiri dalam mengelola bisnis kos-kosan ini, antara lain:
Kompetisi
Persaingan bisnis kos-kosan cukup ketat, terutama di lokasi-lokasi yang strategis. Selain itu fasilitas yang ditawarkan juga memengaruhi harga sewa kamar kos-kosan tersebut.
Perawatan dan Perbaikan
Kos-kosan memerlukan perawatan dan perbaikan secara berkala untuk menjaga kenyamanan penghuni. Bukan tidak mungkin perilaku penghuni yang kasar dan sembarangan membuat biaya perbaikan membengkak.
Ketidakstabilan dan Keamanan Penghuni
Tingkat pergantian penghuni di kos-kosan cukup tinggi, sehingga kita perlu terus mencari penghuni baru. Di sisi lain, latar belakang penghuni yang beragam juga memengaruhi kenyamanan penghuni lain.
Adakalanya pemilik memilih ras atau golongan penghuni dengan memasang pengumuman di pintu masuk kos-kosan untuk menyaring calon penyewa. Misalnya: Khusus Muslimah, Khusus Karyawan, dan lain-lain.
Ketika saya dulu kos dan juga melepaskan anak perempuan kos di Jakarta, saya memilih kos-kosan khusus putri, untuk pertimbangan keamanan dan kenyamanan.
Pertimbangan pemilik memilih calon penghuni khusus karyawan, karena biasanya lebih tertib dan tidak berisik, mereka pulang kerja masuk kamar istirahat.
Sedangkan kos-kosan yang dihuni oleh pelajar atau mahasiswa akan lebih ramai dan kurang bisa diatur, apalagi bila ada tugas kelompok dan belajar bersama.
Penutup
Bisnis kos-kosan merupakan salah satu jenis usaha properti yang cukup menjanjikan, terutama di daerah perkotaan yang padat penduduk dan dekat dengan pusat pendidikan, perkantoran dan pusat bisnis.
Meski hanya tempat tinggal sementara, kos-kosan juga harus memiliki fasilitas mumpuni yang mampu membuat penghuni merasa betah.
Menyaring dan mendata calon penghuni termasuk asal-usul latar belakang, sah-sah saja, agar kamar kos terhindar dipakai untuk kegiatan yang melanggar hukum.
Akhir-akhir ini bahkan manajemen kamar kos secara moderen dan menggunakan teknologi digital bisa mengontrol penghuni untuk membayar sewa tepat waktu.
Semoga bermanfaat!
Sumber:
https://www.bizhare.id/media/bisnis/bisnis-kos-kosan
https://www.rumah123.com/panduan-properti/tips-properti-90766-bisnis-kos-kosan-id.html
Photo by Pixabay: https://www.pexels.com/photo/rolling-chair-in-front-of-desk-beside-bed-271695/
Saya juga pengen banget punya kos-kosan buat pendapatan di masa pensiun. Saya sendiri sempat kos hampir 10tahun. Mulai dari sekolah (SMA) dan masa kerja. Dari pengalaman sebagai anak kos, saya jadi lebih paham kebutuhan2 dasar yang wajib dilengkapi. Termasuk kondisi kekinian karena dua anak saya juga kos di Jakarta.
Yang pasti lokasi masih masuk ke prioritas utama. Dekat dengan sekolah (kuliah) dan area kerja. Baru setelah itu tentang fasilitas di dalam dan di lingkungan kos. Kalau saya lebih memilih membangun tempat kos yang paket lengkap meski ratenya bakal lebih mahal. Bikin kamar yang homy, nyaman, lengkap, bersih, dan sangat mengutamakan privacy. Dengan level begini, anak kos nya juga bukan orang sembarangan. Apalagi jika kita menyediakan sistem keamanan yang terjaga dengan baik.
Pastinya dalam dunia bisnis banyak tantangannya ya. Sehingga perlu persiapan matang untuk menghadapinya. Biar lebih kuat mental dan tahan banting
Bisnis bikin kost-an memang menjanjikan ya.
Saya juga punya lahan cukup nih untuk dibuat kost sekitar tiga atau empat ruangan. Tapi suami gak kasih…
Padahal sejak dibangun RSUD di Pagelaran tempat kami tinggal di Cianjur ini banyak pendatang yang perlu sewaan hunian.
Semoga aja kalau ada rezekinya bisnis kost-an ini kami bisa jalankan juga. Aamiin…
Bisnis kos memang seru ya. Menjanjikan (penghasilan bagus), sekaligus menantang. Pekan lalu baca berita tentang anak kos yang malah menjadikan kamas kosnya sebagai kolam lobster (pakai terpal tebal).
Salah satu impian passive income ku dulu punya kos-kosan. Memang ada plus minusnya, tapi kalau untuk jangka panjanh ya lumayan lah, ya.
Saat aku kuliah juga lebih memilih kos-kosan yang khusus untuk putri. Kalau misalkan kita tinggal di daerah dekat kampus atau perkantoran, maka bisnis kos-kosan ini bisa menjadi ide bisnis yang menarik.
Hanya saja, strateginya mesti matang dan perlu banyak pertimbangan. Terkait lokasi, biaya perawatan dan kenyamanan untuk penghuni kosan.
Sekarang Ibuku juga tinggal di rumah sendirian. Masku ganti-gantian mengunjungi.
Jadi aku saranin ke Ibu untuk bikin Bisnis kos-kosan di rumah. Karena dulu anaknya ada 4, jadi kamarnya lumayan menghasilkan. Apalagi di tambah satu lantai lagi.
Lokasi rumah Ibu terbilang cukup strategis karena para tetangga juga pada bikin kos-kosan. Yang namanya persaingan memang ga bisa dielakkan. Tapi yakin kalau ada rejekinya masing-masing yaah..
((yang penting ada “kelebihan” yang gak dimiliki kos-kosan lain, mungkin dari segi kenyamanan akses, kamar yang sehat atau fasilitas lainnya))
usaha kos-kosan sekarang tuh makin di minati ya, peluangnya juga cukup terbuka lebar meski banyak kos-kosan dimana-mana. tapi betul sih, persaingannya juga cukup “keras”, selain harga, fasilitas, jarak ke kampus atau perkantoran, keramahan ibu kos juga desain kos-kosannya. harga dan fasilitas sama tapi kos-kosannya punya fasad dengan desain jadul banget, kalah dengan kos-kosan bergaya minimallis
Saya jadi ingat dengan rumah yg sekarang kami tempati. Dulu, pernah kami jadikan rumah kontrakan, jadi bukan kos-kosan karena bayarnya pertahun.
Lumayan hasilnya, 5 petak dikali 4,5 juta pada tahun awal 2000-an.
Salah satu tantangan yg kami alami dulu adalah lokasi rumah kontrakan/kos-kosan masuk lorong sehingga hanya kendaraan roda dua saja yg bisa mengakses. Jadi sangat penting melihat lokasinya agar peminatnya makin banyak.
Iyalho, dulu saya ngekos joinan sama teman, biar murah wkwk. Kalau mau mandi juga harus gantian. Uniknya dulu nggak merasa gimana-gimana. Bahkan kita juga joinan beras wkwk. Tapi mungkin semua tergantung karakter teman satu kamar ya hihi. Buat yang ingin berbisnis kos, penting sekali sih menerapkan privasi. Gimana pun, hal tersebut memang bikin lebih nyaman.
Dulu pernah kost sebentar saat memulai jadi freelancer. Dan ternyata begitu rasanya karena berbaur dengan yang punya rumah.
Zaman saya kuliah masih ada sekamar berdua, kalau sekarang rasanya ga ada ya mbak kecuali untuk pasutri misalnya. Nah, faktor lokasi sangat berpengaruh bagi bisnis kost kostan itu sendiri. BIasanya dekat kampus lebih ramai
Cita-cita saya nih, jadi mami kos. Tapi untuk cowok, karena lingkungan hidup saya lebih ke tipe macho. Wkwkwk.
Kalau ada aplikasi untuk ini, bagus sekali, lho. Kalau pakai sistem manual kan harus ditulis, ditandai, diingat, dsb.